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O que é Usucapião?
A usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um bem por meio da posse prolongada e incontestada. Essencial no direito imobiliário, a usucapião permite regularizar a posse, garantindo segurança jurídica e o direito à propriedade daqueles que ocupam um imóvel ou bem móvel sem título formal.
A usucapião permite a aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel pelo uso prolongado e contínuo, desde que cumpra os determinados requisitos legais. É uma forma de regularização de posse, visando garantir a segurança jurídica e o direito à propriedade.
Requisitos para Usucapião
Existem diferentes tipos de usucapião, mas todos compartilham três requisitos fundamentais:
Animus Domini (agir como dono):
O possuidor deve se comportar como dono do bem.
Isso inclui arcar com custos, fazer manutenção e se apresentar como proprietário.
Inexistência de Oposição à Posse:
A posse deve ser pacífica, sem contestação.
Não pode haver oposição à posse do bem ou imóvel.
Posse Ininterrupta por um Período de Tempo:
Deve haver um período de posse sem oposição.
Esse período varia para cada espécie de usucapião.
Tipos de Usucapião
Existem diferentes tipos de usucapião, como o extraordinário, o ordinário, o rural, o urbano, entre outros. Cada um possui requisitos específicos e prazos distintos.
Fundamento Legal
A usucapião está regulamentada pelo Código Civil Brasileiro e pela Lei nº 10.406/2002. É uma alternativa para aqueles que possuem a posse de um imóvel sem a propriedade legal.
A usucapião é um processo exclusivo de bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não registrados corretamente.
Dúvidas frequentes sobre a usucapião
O processo de requerimento de usucapião pode gerar muitas dúvidas. Listamos abaixo alguns dos principais pontos relacionados a esse procedimento:
Qualquer pessoa que possua um bem ou viva em um local de boa-fé pode solicitar a usucapião.
Isso significa que a pessoa deve, por exemplo, ter ocupado um terreno abandonado, irregular ou não registrado sem empregar violência e sem conhecimento da existência de um proprietário que nunca reivindicou o bem.
A posse é um fato e não requer nenhum documento específico.
A propriedade, por outro lado, exige um registro formal no Registro de Imóveis.
A usucapião nasce da posse sem a propriedade do bem.
Para requerer a usucapião, é necessário apresentar uma série de documentos. Listamos aqui os principais:
Documentos Técnicos:
- Memorial descritivo do imóvel;
- Planta georreferenciada do imóvel;
- Anotação de Responsabilidade Técnica do profissional responsável, com a comprovação do recolhimento correspondente.
Documentos Pessoais dos Requerentes:
- Certidão de casamento ou de nascimento (caso sejam casados ou solteiros).
- Carteira de identidade (RG) e CPF.
- Comprovante de residência com CEP atualizado.
Comprovação de Posse e Utilização do Bem:
- Contrato de compra e venda ou cessão de direitos, se houver.
- Comprovantes de pagamento integral do imóvel, se existirem.
- Guia de IPTU do imóvel do último ano.
- Certidão de origem do imóvel emitida pelo ente municipal no momento de aprovação do loteamento originário do bairro (se o caso).
- Planta do loteamento do imóvel (se o caso).
- Documentos que comprovem a posse e a utilização do imóvel ao longo dos anos, como contratos de compra e venda, contas antigas (água, luz, telefone), declarações de instalação de hidrômetro ou padrão de energia.
Outros Documentos Relevantes:
- Certidão negativa acerca de processos cíveis em nome dos requerentes.
- Certidão vintenária que atesta a distribuição de processos em nome dos requerentes.
Lembrando que a documentação pode variar de acordo com cada Estado e jurisdição.
Além disso, estar representado por um advogado é indispensável para reivindicar o direito de propriedade por meio da usucapião.
Os custos para requerer a usucapião variam dependendo de vários fatores. Detalhamos aqui os principais componentes envolvidos:
Documentos Técnicos: Planta, memorial descritivo e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) são documentos necessários para a usucapião, tanto judicial quanto extrajudicial.
Esses documentos delimitam e individualizam o imóvel e podem ser emitidos por um topógrafo.
Ata Notarial na Usucapião Extrajudicial: A ata notarial é cobrada conforme o valor de mercado do imóvel, como se fosse uma escritura.
O valor varia de acordo com o estado e pode ser calculado por lauda.
Custas Iniciais na Usucapião Judicial: As custas iniciais variam proporcionalmente ao valor venal do imóvel.
O valor venal é sempre inferior ao valor de mercado e, em geral, as despesas com a usucapião judicial são menores que as extrajudiciais.
Custo das Certidões: Certidões indicando a existência ou inexistência de matrículas ou processos envolvendo o mesmo imóvel.
Custo do Registro de Imóveis: O registro cobra pelo processamento da ação e, após a procedência, um percentual do valor de tabela para cada ato.
Honorários do Advogado: Os advogados podem cobrar de diferentes formas, garantindo sempre o atendimento às orientações éticas da OAB. Em nosso escritório o valor dos honorários é determinado após uma análise da questão, baseada na complexidade da questão, entre outros fatores.
Outros Custos:
Dependendo da situação específica, podem surgir outros custos, como avaliação de bens, despesas com documentos, entre outros.
Lembrando que cada caso é único, e os custos podem variar de acordo com as particularidades de cada situação. Consultar um advogado especializado é fundamental para entender os custos específicos do seu caso.
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